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襄州区航运片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案
(征求意见稿)
2018年08月16日 15:40 襄州区人民政府门户网站
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为了加快襄州区棚户区改造,完善城区功能,提升城市形象,改善居民居住环境,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令,以下简称条例)、住建部《国有土地房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)、住建部国开行《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》(建保[2014]155号)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第380号)、湖北省住建厅《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》(鄂建[2015]8号)、《关于使用国开行贷款资金进行棚户区改造有关要求的通知》(襄政办发[2015]25号)和《襄阳市襄州区国有土地上房屋征收相关补偿标准(试行)》(襄区住房[2012]04号)等相关法规和政策规定,制定本方案。

一、房屋征收主体、征收部门及征收实施单位

(一)征收主体:襄阳市襄州区人民政府

(二)征收部门:襄阳市襄州区住房保障和房屋管理局

(三)征收实施单位:各项目所在地办事处   襄州区房屋征收管理中心

二、房屋征收范围及征收签约的期限

(一)房屋征收范围。依据棚户区改建项目规划,本次房屋征收范围为:东起金华社区民主街,西至张湾社区四组民房,南起汉江,北至河堤、张湾小学(具体以规划红线为准)。在此范围内国有土地上,除按规划要求予以保留的房屋及附属物、附属设施外,其他需全部征收。征收范围共有土地约66亩,共需征收各类房屋约620户,建筑面积约4.3万平方米。

(二)征收签约期限。自房屋征收公告发布之日起 90日。               

三、房屋征收补偿

房屋征收补偿方式为:1、货币补偿(包括货币补偿和被征收人选择购买政府代筹房源)(下同);2、房屋产权调换(集中建设安置);被征收人可以自行选择。

(一)对依法登记、取得房屋所有权证的个人住宅的补偿。

1、货币补偿方式

1)货币补偿。被征收人选择货币补偿的,征收人按照被征收房屋类似房地产市场评估价值对被征收人予以补偿。被征收房屋合法建筑面积不足40㎡,且为被征收人家庭唯一住房的,征收人按照40㎡的房屋类似房地产市场评估价值进行补偿。

2)被征收人选择购买政府代筹房源。征收人在全区范围内为被征收人代筹市场商品房作为安置房源。征收人按照被征收房屋市场评估价值对被征收人予以补偿。被征收人在征收人签订征收协议的同时,与开发企业签订购房合同,购房款与安置补偿费用的结算或支付方式按照湖北省住建厅《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》(鄂建[2015]8号)的规定执行。征收人代筹的房源信息(楼盘地点、楼栋、楼层、户型、面积、价格等信息)在征收现场另行公布。

2、房屋产权调换方式(集中建设安置)

征收人对被征收人进行集中建设安置(还建房具体情况以规划设计方案为准),被征收人可在还建点选定集中建设安置房屋用于产权调换。根据价值对等的原则,征收双方分别计算、结清被征收房屋市场评估价值与集中建设安置房屋价值的差价。

被征收人签订征收协议后,腾空房屋交钥匙并在房屋征收部门登记签字;先交房屋钥匙的先选房(同时交钥匙的,先签订征收协议者先选房)。

(二)对非住宅房屋的补偿

本项目涉及的非住宅房屋包括:商业性用房、国有公房和企业用房等三种。

1、商业性用房。征收商业性用房(土地性质为出让、规划用途为商业的经营性房屋)实行货币补偿。征收人按照被征收商业性用房的市场评估价值对被征收人予以补偿。

2、国有公房。按照被征收房屋所占用范围内的土地使用权性质,依据《襄阳市国有土地上房屋征收估价操作技术规范(试行)》通知的第十七条规定,按照评估机构评估结果予以货币补偿。征收职工自住房,未参加房改的国有公房,若房屋产权人同意房改,可以对符合条件的住房先行房改后,征收人按照已房改房屋予以货币补偿或产权调换。

3、企业用房。(1)征收正常经营的企业用房,依据评估机构评估结果予以货币补偿。(2)对于停产停业的企业用房,依据评估机构评估结果予以货币补偿,无过渡费和停产停业损失费。(3)征收职工自住、未参加房改的企业用房,若房屋产权单位(或破产管理人)书面同意房改,可以对符合条件的职工住房先行房改后,征收人按照已房改房屋予以货币补偿或产权调换。

四、未登记房屋的认定补偿和改变房屋用途的认定补偿办法

(一)未登记房屋的认定程序、补偿和补助方式

1、未登记房屋认定程序

未登记房屋的认定包括房屋权属、用途、结构、建筑面积和建造年代等内容。未登记房屋的认定按照建成时点分为三个时间段,即:2008年1月1日以前、2008年1月1日至2011年7月18日期间、2011年7月18日之后。

1)2008年1月1日之前建成的房屋,都认可为合法建筑。(2)2008年1月1日至2011年7月18日之间建成的房屋,若城管部门未出具违建通知即认定为合法建筑。(3)2011年7月18日之后建成的房屋由区查违办会同区城管、规划、建设、房管和张湾办事处联合认定是否为合法建筑。(4)房屋征收主体委托具有相应资质的房屋测绘机构对未登记房屋进行测绘,绘制平面图。(5)房屋征收主体依据相关规定出具补偿认定意见。(6)未登记房屋的户主及其家庭成员签字认可。(7)房屋征收主体负责对住房全部货币补偿金额进行认定审核。(8)2008年1月1日《城乡规划法》实施以前建成的未登记房屋,经认定后可以进行补偿安置;在规定的签约期限内签订补偿协议的,享受相应奖励政策。(9)2008年1月1日至2011年7月18日期间建成的房屋,城管部门未出示违建通知的即为合法建筑,按房屋价值予以货币补偿;在规定的签约期限内签订补偿协议的,享受签约时限内的提前搬迁奖励。(10)2011年7月18日以后建成的房屋,无合法手续的按重置价予以补偿。(11)涉及住宅自行封闭阳台的,在征收公告发布之前封闭的阳台,未改变房屋结构、不影响城市规划的,按封闭阳台的面积给予补偿。

2、房屋相关信息证明的出具

房屋征收主体向房管部门提供未登记房屋的户主及其家庭成员信息。

(二)改变房屋(“住改非”房屋)用途的认定和补偿

1、改变房屋用途的认定

对拥有合法产权的住宅房屋,在2011年10月1日《湖北省城乡规划条例》实施前,已依法取得以被征收房屋为经营场所的营业执照一年以上的,在按住宅用房补偿的基础上另外给予营业增补费。

2、改变房屋(“住改非”房屋)用途的营业补偿标准

改变用途房屋(“住改非”房屋)区段等级的确定按《市人民政府关于公布实施2012年襄阳市及所辖县(市、区)城区土地级别与基准地价更新成果的通知》(襄政发[2013]34号)执行;若区段等级变更的,则按变更后的等级执行。具体补偿标准为:

1)城市主次干道临街一楼“住改非”经营性用房补偿标准:

一级区段:按其经营部分的住宅房屋市场评估价的30%—40%增加补偿。

二级区段:按其经营部分的住宅房屋市场评估价的20%—30%增加补偿。

三级区段:按其经营部分的住宅房屋市场评估价的10%—20%增加补偿。

四级及以下区段:按其经营部分的住宅房屋市场评估价的5%—10%增加补偿。

2)其他的“住改非”经营性用房:按其经营部分的住宅房屋房地产市场评估价的5%—10%增加补偿。

3)次干道补偿在补偿标准浮动范围内按下限补偿。

4)同一街道两边的“住改非”经营性用房,属于同一征收项目但区段不同的,可以按同一标准予以补偿。 

五、搬迁费、临时安置费和停产停业损失费

(一)住宅房屋

1、搬迁费

每户按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡的标准一次性计发(按房屋合法建筑面积计算的搬迁费不足500元标准的,每户按500元计发)。先迁至过渡房后又迁至安置房的,因需搬迁二次,按上述标准计发两次搬迁费。

2、临时安置费

被征收人选择房屋产权调换方式(集中建设安置)并自行租房临时过渡的,征收人向被征收人支付临时安置费。过渡期限为30个月,从征收双方签订征收协议之日起开始计算。

征收人按照被征收房屋合法建筑面积每月9元/㎡的标准,向被征收人计发临时安置费(被征收住宅房屋合法建筑面积不足50㎡的,按50㎡计发)。因征收人责任而延长过渡期限的,增加临时安置费。从逾期之月起6个月内按上述标准的1.5倍计发临时安置费;从逾期的第7个月起按上述标准的2倍计发临时安置费。

产权调换(集中建设安置)房屋交付后,被征收人不按照通知时限办理相关手续入住的,不再发放临时安置费。

被征收人选择货币补偿方式的,征收人不向被征收人支付临时安置费。

被征收人因残疾、生活自理困难等原因,无能力自找过渡房的,征收人可协助寻找过渡房。

(二)非住宅房房屋

1、搬迁费。非住宅房屋与住宅房屋搬迁费实行同一标准,但非住宅房屋征收涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的,其搬迁所需费用,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、停产停业损失费。征收经营性非住宅房屋造成的停产停业损失,征收人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素,按所征收房屋合法非住宅部分房地产市场评估价值1.5%的标准,对被征收人给予一次性补助。

六、装饰、装修补偿办法、附属物补偿办法

(一)被征收房屋装饰装修及房屋附属物的补偿

1、按照《襄阳市襄州区国有土地上房屋征收相关补偿标准(试行)》(襄区住房[2012]04号)由征收当事人协商确定;协商不成的,委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、被征收人在征收公告发布后未抢建、抢装修的,由办事处社区认定,无异议后按每平方米100元的标准给予奖励。

(二)衣柜补偿

1、房屋征收范围确定后。住宅建筑内新装修的衣柜视同违建,一律不予以补偿;只对内嵌式衣柜进行补偿,移动式衣柜一律不予补偿。

2、对于确实无法锁定证据的,衣柜面积占合法有效住宅建筑面积50%(含50%)以内的部分,以评估价补偿;衣柜面积超出合法有效住宅建筑面积50%但低于100%(含100%)的部分,按照最高不超过评估价值的60%予以补偿;衣柜面积超出合法有效住宅建筑面积100%的部分不予补偿。

3、非住宅建筑内的衣柜不予补偿。

七、奖励办法

征收人对被征收人的奖励包括住宅房屋的签约期限内奖励、提前搬迁奖励、争先签约奖励、住宅房屋装饰装修奖励和物业服务费奖励等五部分。

(一) 住宅房屋的签约期限内奖励

被征收人选择货币补偿方式并在签约期限内签订征收协议的,征收人可在被征收合法住宅房屋市场评估价值基础上,分时段最高给予被征收人不超过15%的住宅房屋价值奖励。具体为:

1、被征收人在本《方案》规定的签约期限第1日至第10日签订征收协议的,征收人给予15%的住宅房屋价值奖励;

2、被征收人在本《方案》规定的签约期限第11日至第20日签订征收协议的,征收人给予10%的住宅房屋奖励;

3、被征收人在本《方案》规定的签约期限第21日至第30日签订征收协议的,征收人给予5%的住宅房屋价值奖励;

4、被征收人在本《方案》规定的签约期限内未签订征收协议的,征收人不再给予住宅房屋价值奖励。

(二)争先签约奖励

被征收人选择货币补偿方式,并在规定签约期限的前30个工作日内与征收人签订征收协议的,征收人在按照本《方案》对被征收人给予提前搬迁奖励的同时,再根据不同的签约时段,分别给予被征收人相应的争先签约奖励。具体为:

1、被征收人在规定签约期限的前1-10个工作日签订征收协议的,每户奖励10000元。

2、被征收人在规定签约期限的前11-20个工作日签订征收协议的,每户奖励5000元。

3、被征收人在规定签约期限的前21-30个工作日签订征收协议的,每户奖励3000元。

4、被征收人在规定签约期限的前30个工作日内未签订征收协议的,征收人不再给予争先签约奖励。

(三)提前搬迁奖励

对在本《方案》规定的签约期限内签订征收协议并及时搬迁的被征收人,征收人另外给予提前搬迁奖励。具体为:

1、被征收人在本《方案》规定签约期限内与征收人签订征迁补偿协议、并在征迁补偿协议约定的搬迁期限内搬迁腾空房屋的,征收人可给予被征收人5000元的提前搬迁奖励。

2、被征收人在本《方案》规定的签约期限内没有签订征收协议的,征收人不再给予提前搬迁奖励。 

(四) 住宅房屋装饰装修奖励

被征收人选择货币补偿方式,并在规定签约期限内与征收人签订征收协议的,征收人在对其住宅房屋装饰装修按照本《方案》给予补偿的同时,再给予被征收合法住宅房屋建筑面积500元/㎡的住宅房屋装饰装修奖励。

(五)物业服务费奖励

被征收人选择货币补偿方式的,征收人按照户均100㎡(不足100㎡的按100㎡计算)、市区一类物业费收费标准(1.4元/㎡),一次性奖励给被征收人3年的物业服务费。

八、住房保障措施

对被征收房屋合法建筑面积在50㎡(含50㎡)以内,为中低收入家庭唯一住房,且被征收人依法取得的货币补偿款不超过30万元,确实无力承担房屋产权调换差价的,若其家庭符合公租房申请条件,房屋征收部门提请区住房保障部门优先安排。

九、其他事项

(一)被征收人携带房产证、土地证、身份证、附属设施的相关票据等资料原件及其复印件到征收现场办公室,经征收现场工作人员审核后,签订房屋征收补偿安置协议书。

(二)被征收人在协议约定的搬迁期限内腾空房屋,将钥匙和两证上交给指挥部,由指挥部在一周内申请两证的注销。各部门不再办理相关手续。

(三)被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核有异议的,应在10日内向市房地产评估专家委员会(市房地产中介行业协会)申请鉴定。

(四)征收已办理抵押权的房屋,自房屋征收决定公布之日起30日内,抵押权人与抵押人应重新设定抵押方式或偿还债务。逾期未办理的,其责任和后果由抵押人承担。

(五)征收人协助被征收人办理安置房屋的相关产权证件,办证所需税费等按照国家相关规定执行。

(六)被征收人因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换,且所选房屋面积不大于原房面积的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的被征收人家庭购二套房的,最低首付款比例不低于40%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房销售作为征收人改造安置房的,免征增值税。

(七)被征收人不得损坏房屋结构,不得拆卸已经给予补偿的房屋构建、设施。如有上述行为,征收部门应责成被征收人按评估价格赔偿,赔偿费从其房屋补偿费中扣除。

(八)被征收人对本《方案》有异议的,可以向征收现场工作人员提出,由征收现场工作人员予以解释说明。被征收人对房屋征收决定不服的,可自房屋征收公告之日起60日内依法向襄阳市人民政府行政复议委员会申请复议,也可以自房屋征收决定公告之日起6个月内向人民法院提出诉讼。

(九)本《方案》只适用于张湾街道办事处和肖湾街道办事处等城市规划区内2017年1月1日以后启动的国有土地上棚户区改造项目。本《方案》施行前的征收项目,继续沿用原征收补偿方案。

(十)本《方案》未尽事宜,由房屋征收部门依法依规提出处理意见,按正常程序报批后实施。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    襄州区航运片区棚户区改造项目

集体土地上房屋征收补偿安置实施方案

(征求意见稿)

 

为进一步依法做好集体土地及地上附着物征收安置补偿工作,切实加快城市棚户区改造,完善城区功能,改善居民居住环境,提升城市形象,维护被征收人合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律法规和省、市、区有关文件的规定,结合我区实际,制定本实施方案。

一、征收范围及签约期限

1、征收范围:纳入本次经批准的依规划需要征收的集体土地及地上除按规划要求予以保留以外的附着物、建筑物、附属物,东起金华社区民主街,西至张湾社区四组民房,南起汉江,北至河堤、张湾小学(具体以规划红线为准)。征收范围共有土地约66亩,共需征收620户居民4.3万平方米建筑物面积。

2、签约期限:自征收公告发布之日起90日。

二、征收补偿主体、征收补偿部门及征收补偿实施单位

(一)征收补偿主体:襄阳市襄州区人民政府

(二)征收补偿部门:襄阳市襄州区国土资源分局

(三)征收补偿实施单位:各项目所在地办事处及区政府指定的征迁安置指挥部

三、征收补偿实施程序

1、区人民政府作出集体土地征收决定前,维稳部门按照有关规定进行社会稳定风险评估;集体土地上涉及房屋被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

2、征收补偿实施单位依照相关法律、法规、文件的规定,拟定《襄州区集体土地上棚户区改造项目土地及地上附着物征收补偿安置实施方案》(征求意见稿),经有关部门论证后,在征收补偿安置范围内予以公告,广泛征求公众意见和建议,并根据公众的意见修改完善后及时对外发布《襄州区集体土地上棚户区改造项目土地及地上附着物征收补偿安置实施方案》。

3、征收补偿部门按照相关规定对土地进行征收补偿。

4、对房屋进行征收补偿。征收补偿实施单位广泛宣传补偿政策,发动群众积极响应。组织房地产价格评估机构对建筑物、构筑物等地上附属物及装饰装修等分类逐户进行评估,并分户作出评估报告。征收补偿实施单位依据评估结果,审核被征收人的相关证件、资料后,与被征收人签订补偿安置协议,收回相关证件及票据并建立补偿安置档案,督促被征收人腾地、搬迁并收回原有建筑物钥匙。

5、征收补偿实施单位组织具有房屋拆除施工资质的施工企业对补偿安置范围内建筑物、构筑物进行拆除。

6、被征收人在补偿安置签约期限内不与征收补偿实施单位签约的,或提出超出本方案和政策规定过高要求拒不搬迁的,由征收补偿部门依据相关法律法规及法定程序依法处理。

7、安置房建设完成并经相关部门验收合格后,征收补偿实施单位组织被征收人回迁,统一办理不动产权证,办证所需税费按照相关法规、政策执行。

8、国家、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设关于集体土地征收与房屋征收补偿安置另有规定的,从其规定。 

四、棚户区改造项目集体土地征收补偿办法

1、区国土部门与拥有被征收土地所有权的村委会(或者社区)签订土地征收补偿协议,依法依规办理集体土地征收手续。

2、作出集体土地征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

3、征收补偿部门依法对集体土地进行征收补偿。

五、棚户区改造项目集体土地上房屋征收安置与补偿

(一)补偿安置方式

本次集体土地上的建筑物、构筑物等附属物补偿安置方式为:货币补偿和货币补偿与产权调换相结合,具体方式由被征收人自行选择。为提高安置效率,维护社会和谐稳定,本次征收补偿鼓励货币化补偿安置。

(二)被征收人的认定

1、被征收人以发布征收公告之日被征收人户口薄登记的具有本社区户口的常住人口为基准进行认定,没有房屋的空挂户口人员不计入被征收人。

2、原属于本社区户口,现为在籍学生、义务兵、服刑劳教人员计入被征收人。

3、在征收补偿公告发布之日前持有结1婚证具有本社区户口的居民,婚后配偶和子女户口未迁入本村的、且未享受“政策性住房”的,配偶和子女计入被征收人。

政策性住房包括还建房、房改房、集资房、经济适用房、单位统建职工住宅、单位统建统分限价商品房、公共租赁房、廉租房、未售公房及其他经地方政府批准,限定供地方式、销售价格、销售对象的住房(以下简称“政策性住房”)。

4、地搭工和农转非是户主的且本人及子女未享受“政策性住房”的,其本人及子女计入被征收人。2016年1月1日前出生属独生子女的(下同),享受独生子女还房奖励政策。

5、原为本社区户口,后转为乡办、村办企业户口的,应视为本社区户口,计入被征收人。

6、婚后在安置期限内安置补偿对象出生的或者怀孕未出生的子女,计入被征收人。属独生子女的,享受独生子女奖励政策。

7、符合被征收人条件的独生子女、两代独生子女,如没有分户,可同时享受独生子女政策。重组家庭,如不再生育的,原独生子女可享受独生子女政策,另带来的独生子女不能再享受独生子女政策。

8、确属祖居,父或母健在,子女户口不在本社区,子女未享受“政策性住房”,且长期随父母生活居住在本社区、为事实上的终身赡养人的,确定一户子女计入被征收人;确属祖居,父母已故,有继承权的子女的户口不在本社区,若子女未享受“政策性住房”,有继承权的一户子女计入被征收人。

9、事实上的终身赡(抚)养人,无独立住房、未享受“政策性住房”、长期生活居住本村、在原籍地无住房并有原籍基层组织证明、被征收房屋属唯一住房的,经公示无异议及四邻书面证明,通过村民自治的办法予以认定,可计入被征收人。

10、对从外地农村全家移居现社区而户口没有迁入的人口,同时符合下列条件并经相应审核、公示程序的,列入被征收人:其家庭成员必须为农业人口,现在该社区生产、生活5年以上;该社区是其唯一生产、生活居住地,被征收房屋属唯一住房,他处无住房、无承包地、无宅基地;履行居民义务;书面承诺不再享受政府安置政策;经社区居委会通过居民自治的办法予以认定的。

11、家庭中未婚而达到法定婚龄子女、已婚子女、离婚人员经过所在社区公示无异议后按分户处理。夫妻双方不允许分户。父母不单独分户。分户家庭原则上要有两代人。未婚而达到法定婚龄子女分户的,增加一个被征收人名额。

12、所有拟被征收人需提供合法有效的证明材料,必须履行认定手续,经社区、镇(街)、相关职能部门、征收机构(指挥部)审批,并在被征收房屋所在地社区居委会公示,无异议后计入被征收人。

(三)被征收房屋的认定

1、根据《中华人民共和国城乡规划法》、《襄阳市中心城区村(居)民建房管理暂行办法》(市政府28号令)、《襄阳市查处违法建设工作领导小组关于对违法建设依法界定及查处的实施意见》(襄查违[2011]1号)规定:(1)2008年1月1日之前建成的房屋,都认可为合法建筑。(2)2008年1月1日至2011年7月18日之间建成的房屋,若城管部门未出具违建通知即认定为合法建筑。(3)2011年7月18日之后建成的房屋由区查违办会同区城管、规划、建设、房管和张湾办事处联合认定是否为合法建筑。(4)房屋征收主体委托具有相应资质的房屋测绘机构对未登记房屋进行测绘,绘制平面图。(5)房屋征收主体依据相关规定出具补偿认定意见。(6)未登记房屋的户主及其家庭成员签字认可。(7)房屋征收主体负责对住房全部货币补偿金额进行认定审核。

2、房屋建设的时间以行政主管部门核发村镇建设规划选址意见书或规划批准的时间为准。未经审批建房,但符合农村建房条件的,可免予追究其未批先建行为,比照经批准建房处理;不符合农村建房条件的,全部为违建,不予补偿。

3、还房时可参照村规民约和公安部门对农村家庭分户申请条件的规定执行,对符合分户条件的家庭经审核后要在社区对分户情况进行公开公示,公示时间为7天。

4、对在其它地方另有宅基地房屋或在本市已享受政府还建房政策的被征收人,不予还房,一律按重置价进行补偿。

5、所有被征收房屋需提供合法有效的证明材料,必须履行认定手续,经村、镇(街)、相关职能部门、征收机构(指挥部)审批,并在被征收房屋所在地村(居委会)公示,无异议后给予补偿。

(四)住宅房屋安置补偿

住宅房屋征收结合符合条件的被征收人人口数和被征收住宅房屋合法建筑面积综合认定后进行安置补偿。一宗宅基地按照村规民约规定和相关法律法规进行分户,经村(居)委会审核公示、征收补偿实施单位审查后进行安置补偿,1人家庭户补偿面积不得超过80平方米,2人家庭户补偿面积不得超过100平方米,3人家庭户补偿面积不得超过160平方米,4人及以上家庭户补偿面积不得超过200平方米。

1、货币补偿方式

被征收人补偿金额根据被征收人房屋的建筑面积、结构、等级、成新率等因素,由具有评估资质的评估机构确定。被征收人选择货币补偿的,其补偿金额以应还建面积按同等地段商品房评估价计算,其剩余房屋面积按重置价计算。其计算公式为:房屋补偿金额=应还建面积×同地段商品房评估价+多余房屋建筑面积×重置价×成新率。

被征收人应还建面积大于原房屋面积的,按实际还建面积计算房屋补偿金额。若需在政府集中购买的安置房源(具体位置另行公示)选择安置房,享受国家规定的优惠政策。

2、货币和产权调换相结合补偿安置方式

安置还建房建设地点以规划红线为准,最终地点及户型以规划设计方案为准,还建面积折算价值实行多退少补。

被征收人选择产权调换的,实行被征收住宅面积抵扣应还住宅房面积(按被征收住宅房屋等级由高到低顺序抵扣)。被征收住宅建筑面积大于应还面积的,抵扣应还面积后,超出面积按照重置价予以补偿;被征收人选择的安置还建房面积大于应还面积,超出应还面积在20平方米(含20平方米)以内的部分,由被征收人按建筑成本价购买,超出应还面积20平方米以上的面积按市场价购买。

3、改变用途房屋的补偿。

被征收人利用住宅作自营商业铺面的,按住宅补偿。但办理了工商营业执照一年以上的,由征迁指挥部与社区共同认定后按住宅用房补偿标准上浮40%执行。其商品和营业用具等不再另行补偿。

4、外来户购地建房和小产权房的补偿。

外来购地建房户不享受分户政策,每宗宅基地上只认一户家庭,还建面积不超过200平方米。其余房屋按重置价补偿。

小产权房建筑面积20%以内部分按同地段市场评估价补偿中,其余按重置价补偿。

 (五)非住宅、附属物、房屋装饰装修补偿

1、征收集体土地上的集体经济组织、企事业单位等非住宅房屋,按评估价实行货币补偿。确需继续经营(生产)的,由集体经济组织另行申请用地,统一规划,另行选址重建。

2、生产、经营房屋在重置价补偿的基础上增加40%的补偿。

3、非住宅停业停产损失补助费,按所征收房屋的经营(生产)部分房屋重置价的1.5%的标准给予一次性补助。

4、非住宅搬迁、安装补助费,按所征收非住宅房屋建筑面积每平方米10元的标准向被征收入或房屋使用人支付搬迁、安装补助费,但非住宅房屋涉及大型机器、设备搬迁、安装的,其搬迁、安装所需费用由征收方同被征收入协商后委托有资质的资产评估机构评估,或者按照设备搬迁、安装实际发生费用,由征收方一次性补助。

5、附属物和附属设施由评估机构评估后,依照有关文件规定的补偿标准给予货币补偿。原室内外装饰装修补偿由评估机构评估确定,实行货币补偿。取得建设工程施工许可,已经建设未完工的建筑物按评估价给予补偿,违建的依法拆除不予补偿。

6、附属物和附属设施包括水表、电表、固定电话、有线电视、宽带网等,由评估机构评估后,给予货币补偿。

7、室内外装饰装修由评估机构根据所用材质、使用年限等因素评估确定,给予货币补偿。

8、关于衣柜、花架等装饰装修补偿

1)征迁公告发布后,住宅建筑内新装修的衣柜、花架视同违建,一律不予补偿;只对内嵌式衣柜、花架进行补偿,移动式衣柜、花架一律不予补偿。

2)对于确实无法锁定证据的,衣柜、花架面积占合法有效住宅建筑面积50%(含50%)以内的部分,以评估价补偿;衣柜、花架面积超出合法有效住宅建筑面积50%但低于100%(含100%)的部分,按照最高不超过评估价值的60%予以补偿;衣柜、花架面积超出合法有效住宅建筑面积100%的部分不予补偿。

3)非住宅建筑内的衣柜、花架不予补偿。

9、对征收公告发布后未抢建、抢装修的,由社区和指挥部共同认定,公示无异议后按每平方米100元的标准给予奖励。

(六)搬迁补助费、临时安置补助费、误工费

1、住宅房屋搬迁补助费:按核定的被征收人家庭常住人口每人120元的标准计发,选择实物还房而需搬迁两次的,搬迁补助费增加1倍计发。

2、被征收人选择产权调换还房的,以自行临时安置方式为主。临时安置补助费以签订安置补偿协议并腾空房屋之日起计算。安置房的过渡期限为30个月。在过渡期限内按被征收人家庭常住人口每人每月120元的标准计发。因征收方责任而延长过渡期限的,增加临时安置补助费。从逾期之月起按上述标准的1.5倍计发临时安置补助费;从逾期的第7个月起按上述标准的2倍计发临时安置补助费,直到产权调换房屋交付。

3、误工费:按每户中本年度满18周岁以上家庭劳动力人数每人每天60元,按15天一次性包干补偿。

六、奖励及补助

对全区棚改项目且被征收人选择货币化补偿,对被征收人实施奖励及补助。征收人对被征收人的奖励包括住宅房屋的签约期限内奖励、提前搬迁奖励、争先签约奖励、住宅房屋装饰装修奖励和物业服务费奖励等五部分。

(一) 住宅房屋的签约期限内奖励

被征收人选择货币补偿方式并在签约期限内签订征收协议的,征收人可在被征收合法建筑面积中应还住宅面积市场评估价值基础上,分时段最高给予被征收人不超过15%的住宅房屋价值奖励。具体为:

1、被征收人在本《方案》规定的签约期限第1日至第10日签订征收协议的,征收人给予15%的住宅房屋价值奖励;

2、被征收人在本《方案》规定的签约期限第11日至第20日签订征收协议的,征收人给予10%的住宅房屋奖励;

3、被征收人在本《方案》规定的签约期限第21日至第30日签订征收协议的,征收人给予5%的住宅房屋价值奖励;

4、被征收人在本《方案》规定的签约期限内未签订征收协议的,征收人不再给予住宅房屋价值奖励。

(二)争先签约奖励

被征收人选择货币补偿方式,并在规定签约期限的前30个工作日内与征收人签订征收协议的,征收人在按照本《方案》对被征收人给予提前搬迁奖励的同时,再根据不同的签约时段,分别给予被征收人相应的争先签约奖励。具体为:

1、被征收人在规定签约期限的前1-10个工作日签订征收协议的,每户奖励10000元。

2、被征收人在规定签约期限的前11-20个工作日签订征收协议的,每户奖励5000元。

3、被征收人在规定签约期限的前21-30个工作日签订征收协议的,每户奖励3000元。

4、被征收人在规定签约期限的前30个工作日内未签订征收协议的,征收人不再给予争先签约奖励。

(三)提前搬迁奖励

对在本《方案》规定的签约期限内签订征收协议并及时搬迁的被征收人,征收人另外给予提前搬迁奖励。具体为:

1、被征收人在本《方案》规定签约期限内与征收人签订征迁补偿协议、并在征迁补偿协议约定的搬迁期限内搬迁腾空房屋的,征收人可给予被征收人5000元的提前搬迁奖励。

2、被征收人在本《方案》规定的签约期限内没有签订征收协议的,征收人不再给予提前搬迁奖励。 

(四) 住宅房屋装饰装修奖励

被征收人选择货币补偿方式,并在规定签约期限内与征收人签订征收协议的,征收人在对其住宅房屋装饰装修按照本《方案》给予补偿的同时,再给予应还建筑面积500元/㎡的住宅房屋装饰装修奖励。

(五)物业服务费奖励

被征收人选择货币补偿方式的,征收人按照户均100平方米(不足100平方米的按100平方米计算)、市区一类物业费收费标准(1.4元/平方米),一次性奖励给被征收人3年的物业服务费。

七、住房保障措施

对被征收房屋合法建筑面积在50平方米(含50平方米)以内,为中低收入家庭唯一住房,且被征收人依法取得的货币补偿款不超过30万元,确实无力承担房屋产权调换差价的,若其家庭符合公租房申请条件,由征收实施单位提请区住房保障部门优先安排。

八、其他

1、征收补偿时须严格依法依规预留产业发展用地和产业发展用房。

2、补偿安置对象按签订补偿安置协议的时间先后顺序选择还建安置房。

3、被征收人应承诺所提供的证明材料真实有效且在今后房屋征收过程中不再享受还房政策。

4、征收公告发布后,任何单位和个人在征收范围内实施的新建、扩建、改建、装饰、装修和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为一律不予补偿。

5、征收补偿安置工作人员应严格遵守国家的法律、法规,认真执行本方案的具体规定,耐心细致的做好群众思想工作,顾全大局按时完成补偿安置任务,要在征迁范围公示方案、评估、补偿、安置、分户等情况,公示时间不得少于7日。对不按政策办事、办事不公正、滥用职权、徇私舞弊、损害群众利益的,将视情节轻重、后果大小予以党纪政纪处分,涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

6、对漫天要价、无理取闹和辱骂征收补偿安置工作人员和蓄意制造事端、阻挠补偿安置工作正常进行的,或者编造、变造、提供、使用虚假证件(证明)或以其它不当方式取得货币补偿费和安置还建房的被征收人,依法追究相关法律责任。

7、被征收人搬迁时不得损坏房屋结构,不得随意拆卸房屋构件、设施等,如有损坏按照评估价从补助费中扣除。

8、本《方案》未尽事宜,由征收实施单位本着尊重历史、实事求是、依法依规、合情合理的原则,根据情况提出处理意见,报区政府同意后实施。

9、本《方案》适用于2017年1月1日后张湾办事处和肖湾办事处等主城区范围内启动的棚户区改造项目,过去项目一律不适用本方案政策。

 

 

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