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关于《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》的解读
襄阳市人民政府法制办公室
2017年04月27日 15:53 襄州区人民政府门户网站
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    2017年4月24日,市人民政府常务会议审议通过《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》是我市取得地方立法权后制定的第三部政府规章,共分总则、规划建设、房源筹集、申请与审核、租赁管理、退出管理、监督管理与法律责任、附则等八章四十四条。

  一、《办法》的出台背景

  2011年,我市出台了《襄阳市市区公共租赁住房管理暂行办法》(原市政府令第23号),为推动我市公共租赁住房发展、解决住房困难家庭的住房问题发挥了较大作用。但随着我市经济社会的发展,公租房保障覆盖范围较小、商品住房价格上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题日渐突出。同时,随着城镇化进程的快速推进,新就业的大中专毕业生及外来务工人员的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,他们的住房问题也亟须解决。因此,急需制定新的公租房管理办法,以完善我市保障性住房供应体系,逐步扩大住房保障覆盖面,进一步提升公共租赁住房工作精细化、规范化、法治化水平。

  二、《办法》的主要措施及亮点

  一是确保公共租赁住房建设质量。从各地保障性住房建设情况来看,在一些保障性住房建设中存在施工、验收质量把关不严,房屋建设质量不高,甚至把保障性住房建成豆腐渣工程等现象。为杜绝此类问题在我市发生,用制度严把房屋质量关,预防我市公共租赁住房建设出现质量问题,《办法》按照国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)等文件规定,明确规定对公共租赁住房建设质量管理的内容,要求公共租赁住房工程建设要严格履行法定的项目建设程序,严格建筑材料验核制度,项目法人对住房建设质量负永久责任,实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制等措施。

  二是广泛筹集公共租赁住房房源。为保障公共租赁住房有足够的房源,尽可能使更多的群众享受这一惠民工程带来的福利,《办法》规定了多种公租房房源筹集方式。通过政府集中新建、购买商品住房、改造存量住房、长期租赁社会房源以及在普通商品住房小区中配建等多种方式筹集,可以由政府投资,也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。通过尽可能多的筹集公租房房源,从而为扩大公租房覆盖面,满足群众的租住需求提供有力的保障。

  三是明确公共租赁住房配建比例。《办法》按照住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等相关文件规定,明确通过招、拍、挂方式取得普通商品住房建设用地的开发建设项目,按项目商品住房建筑总面积(以规划条件中确定的住宅建筑面积为准)4%的比例无偿配建公共租赁住房。因2014年之前的“两改”项目还有十几个尚未完成,为解决历史遗留问题,《办法》规定对之前已取得土地的“两改”项目,按照规划条件和国有土地使用权出让合同的约定配建。同时,按照市委、市政府《关于加快推进城市棚户区和“城中村”改造工作的意见》(襄发〔2012〕12号)的规定,还建安置房部分免予配建。

  四是明确公共租赁住房的申请条件。为满足不同群体对公租房的需求,《办法》针对不同的群体,将申请条件分为三个层次:1.低收入(含低保)家庭。考虑到此类家庭生活较为困难,对其申请条件门槛设定较低,只要求其人均月收入符合低收入标准、无房产或人均住房面积低于规定标准即可,同时,按照住建部《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》(建保〔2014〕91号)的规定,对此类家庭做到应保尽保;2.中等偏下收入和外来务工人员家庭。对此类家庭的申请条件略高于低收入家庭:住房条件要求与低收入家庭相同,收入条件设定为低于上年度市区城镇居民的人均可支配月收入,同时,要求其在市区连续缴纳一年以上或累计缴纳两年以上的社会保险。规定此类家庭缴纳社保,主要是考虑到其收入高于低收入家庭,有缴纳社保的能力,也能够证明其在市区有相对固定的工作。同时,对于防止少数人员在申请到公租房后到外地打工,将公租房闲置或转租的行为可以起到一定的作用;3.新就业无房职工。为了吸引大中专院校毕业生毕业后来我市工作,专门增设了此类群体,规定其毕业未满5年、无房产、家庭人均收入低于上年度市区社会平均工资、正常缴纳社保即可申请公租房。相应条件设定较原《暂行办法》更为科学、更为精准、门槛更低,扩大了公租房覆盖范围、增强了吸引人才的力度。

  五是试行公共租赁住房共有产权。省政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房意见》中对“共有产权”做出了原则性规定,但是对“共有产权”如何划分、如何管理、如何交易等问题没有具体明确,目前法律、法规、规章和政策未作出相关具体规定。上述意见将我市确定为全省公共租赁住房试点城市(全省共两个试点城市:我市和黄石市),具有先行先试的政策优势。为充分发挥试点城市的优势,将公共租赁住房“共有产权”作为政策突破点,试行公共租赁住房“共有产权”,通过不断探索,积累经验,为制定相关政策提供借鉴,打下基础。因此,《办法》中明确规定,政府所有的公共租赁住房在承租人租住5年后,可优先申请购买居住的公共租赁住房,根据承租人财力可实行“共有产权”,在“共有产权”期间,对政府产权部分按公共租赁住房进行租赁管理。

  六是明确退出管理和法律责任。《办法》第六章“退出管理”、第七章“监督管理与法律责任”中,对公租房腾退的各种情形以及具体操作方式、违反相关规定应当承担的法律责任和处罚措施作出了明确规定。上述规定中涉及的申请法院强制执行、提起诉讼等法律手段以及警告、罚款等行政处罚措施,均是按照住建部《公共租赁住房管理办法》(建设部第11号令)规定制定的。鉴于建设部11号令对此类事项规定的较为全面、具体,《办法》直接引用了相关规定,没有再创设新的处罚措施。


 

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